金九银十西雅图房价回归理性,西安市区二手房

东莞中心城区推盘量增加,不少开发商选择了较低定价快速走量的销售策略,很多楼盘的开盘价格接近区域内二手房,东莞城区新盘频低开,有盘带装修不到1.9万/平!新房低开抢走二手房客户,中介抱怨生意难做!成熟配套“诱惑”,二手房依然有不少“粉丝”!具体和东莞装修网来看看吧!

西平商圈、旗峰山周边等较为成熟的小区,二手房价已超2万元/㎡!据东莞装修网了解,近两个月以来,东莞一手楼市有回升迹象。随着年中业绩的冲刺,不少开发商进行价格让利,使得新房成交量上升。二手市场方面,业内人士透露,整体而言,二手房市场反应较为平淡,业主反价现象减少。

随着“金九银十”楼市旺季到来,东莞新盘理性定价进入市场,城区热销盘均价在2万元/平方米以下,也推动向来活跃的城区二手房市场房价回归理性。同时,由于一手房市场“以价换量”吸引购房者大部分注意力,二手房市场成交或出现平稳下降。具体内容就和东莞装修网一起来了解一下吧!

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据东莞装修网了解,进入7月以来,东莞中心城区推盘量增加,不少开发商选择了较低定价快速走量的销售策略,很多楼盘的开盘价格接近区域内二手房,部分甚至比二手房还要低(二手房买卖包含税费等因素),抢走了不少本想买二手房的购房者。

限购政策后,市场出现业主“惜售”,导致房源紧张。在供不应求的市场下,东莞市区个别二手房挂牌价赶超新房价。目前,业主“惜售”现象明显,买卖双方观望情绪浓厚。具体和东莞装修网一起来看看吧!

据东莞装修网了解,东莞的房价回归理性,二手房市场成交或平稳下降,对于希望在二手房市场“淘”房的购房者来说,仍然可以找到部分月供与租金基本持平的楼盘,这些虽然楼龄较旧,但是地段好的楼盘适合投资或过渡居住。

位置地段较好,生活配套齐全的楼盘,入住后生活更方便。

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城区新盘频低开,有盘带装修不到1.9万/平

现状

市场:

面积小实用率高的楼盘更受欢迎。

近期,位于东城的万科中天城市花园再次开盘,所推的带装修三四房,最低价不到1.9万/平方米。这个消息让看房者马先生心理咯噔了一下:“本以为城区没什么新房卖,这里要卖到两万多,现在才卖1.9万,确实比我预期要低。”调查员从项目置业顾问处了解到,该楼盘有个别单位带装修最低价只有1.8万多/平方米,总体价格区间在1.8-2.1万/平方米。

整体市场呈两极分化

一二手房价回归理性

位置好配套齐开盘时机好的楼盘易吸引消费者出手

事实上,自7月份以来,东莞中心城区已有多个刚需新盘掷出了“低开入市”石子:1.8-2.1万/平方米的价格吸引了不少购房者。位于南城总部基旁的漾城推出3-4栋毛坯洋房均价20000元/㎡;位于东城的凯晟景园主推107—118平方米三房均价19500元/平方米、128—140平四房均价21000元/平方米……一时间,东莞中心城区“低开”成了主旋律。

据东莞装修网获悉,某平台数据研究中心统计,东莞二手房的房价整体呈稳步上涨的趋势,7月的房价为14539元/㎡。而从整体成交量看,7月的网签成交量为4171套,环比下降15.87%。调查员查阅3月-5月的成交数据发现,在4月限购令后,其5月成交量为5346套,上升17.91%。而后回落,整体呈平稳状态。

进入9月,东莞楼市迎来旺季,多个楼盘入市,合理定价吸引购房者。根据某地产统计数据显示,上周东莞住宅签约套数前十名当中,仅有厚街的卓越维港成交均价在2万元/平方米以上,为21634元/平方米,其他九个楼盘均价在2万元/平方米以下。其中,东城的万科幸福城成交均价约18386元/平方米,南城漾城成交均价19762元/平方米,虎门碧桂园成交均价19058元/平方米,而石碣镇的玖颂江湾、碧桂园珑远紫宸府和中惠悦湾成交均价约在1.3万~1.4万元/平方米之间。前十名当中成交均价最低的是横沥镇的御河湾,成交均价仅9497元/平方米。从数据中可以看到,目前东莞中心城区成交均价回落至2万元/平方米以下,城区周边镇区房价则徘徊在1.3万~1.4万元/平方米之间,房价处于较合理水平。

文/记者蒋幸端 图/记者卢政

新房抢走二手房客户,中介表示生意难做

从地区分布看,东莞二手房市场成交量和房价呈两极化发展,中心城区和临深片区是二手房成交的“主力”。7月,东莞中心城区共成交1265套房,临深片区成交为1071套。另外,松湖片区仅成交464套房,沿海片区为229套,东北片区为461套,水乡片区为125套,大石龙片区是204套。

东莞装修网了解到,此外,随着“金九银十”到来,东莞中心城区还有多个全新楼盘入市,这些楼盘的定价也远低于早前的预期。如位于南城与万江交界某楼盘原来放风价近3万元/平方米,但其实际备案价在2.5万元/平方米以下;而位于南城总部基地某楼盘价格或将在2万元/平方米以下,也低于市场的预期。业内人士表示,“金九银十”期间,楼盘定价低于预期价将成为普遍现象。

自去年8月份,城区刚需盘以毛坯房1万元/平方米以上价格成功出售后,东莞城区刚需盘正式迈入了万元时代。进入2014年,房贷利率提高,楼市观望氛围浓厚,万元刚需盘销售也会有阻碍,近日,世纪城·幸福公馆除特价房外,整体均价以1.1万元/平方米左右的价格入市,开盘当天销售率不到五成。记者发现,虽然目前城区有近10个万元刚需盘,但是却是同价不同命。

与新房市场相比,二手房原本低总价的优势,已经被新盘的低开削弱。原本计划买二手房的刚需购房者发现,新房跟二手房的价格相差无几,部分甚至比二手房还便宜。

东莞二手房协会会长,金信联行总经理分析,由于二手房交易周期较长,因此数据会有滞后性。在限购政策后,市场出现业主“惜售”现象,房源紧张,成交量呈下降趋势。同时,沿海、水乡等片区还是以新房市场为主,所以其二手房市场冷淡。但经过3-5年时间,这些片区的二手市场会迎来高峰期。

在二手房市场方面,业主叫价也出现回落。据乐某家统计数据显示,9月1日~15日,东莞城区片区二手住宅挂牌均价约为1.87万元/平方米,其中南城为1.81万元/平方米,莞城1.73万元/平方米等;松山湖片区除了松山湖二手住宅挂牌价较高外,茶山、石龙、石排、大朗等镇街挂牌均价约在1.5万元/平方米左右,目前二手房均价叫价仍然较高的是东南临深片区,平均叫价达2.23万元/平方米,不过,清溪二手房叫价约为1.6万元/平方米。从成交情况来看,9月1日~9月14日东莞二手住宅的成交套数为2211套,同比去年同期少了300多套。

据东莞装修网获悉,近日,曹先生打算在南城西平购房改善居住环境,结合自身经济能力,他购买的心理价位为240万以内,理想户型为110-120平方米。起初,他看中了东骏豪苑一套115平方米三房,但业主居然开价240万,如果加上二手房转让的营业税、中介费、个人所得税等额外费用,总价接近250万。恰逢南城推出了一批均价在1.9-2.1万/平方米的新盘。曹先生于是放弃了卖二手房的打算,转而买新房。

走访

业主冯女士告诉调查员,她有一套位于南城的住宅,挂牌价从去年的220万元下降至200万元仍然没有销售成功,近期,有中介劝说其再下降10万元出售。她认为,目前市场不是很好,购房者对于房价的接受度早已没有去年那么高。

户型小总价低更热销

“原本有购买二手房意向的买家被新房市场抢占,这种现象在7月份之后多了起来。”西平某二手中介门店的胡店长告诉调查员,他们店内挂牌在售的二手房, 90-120平方米户型,单价多在1.5-2万之间,部分地段、户型较好的二手房可去到2万以上。近来,万科中天城市花园、漾城、凯晟景园等项目均价在1.8-2.1万/平方米左右,吸引了不少二手房买家,直接导致了近段时间店面成交量的下滑。

部分楼盘价格与新房持平

中介:

去年,位于南城西平的君珆花园、万科·金域华府、恒大·御湖、东城的格兰名筑等万元刚需盘,前期推出的产品基本以中小户型为主,面积区域在70~100平方米左右,总价基本上在100万元以内。由于面积小,户型实用率高,三房的户型基本上能够满足首次置业刚需购房者的需要,因此虽然单价较高,但是在火热的市场氛围下,推出后也受到热捧,成功将东莞城区刚需盘带入万元时代。

业内人士分析,眼下部分楼盘因为备案政策,或者是为完成年度销售任务等种种原因,选择低开走量,在大量优惠活动的影响下,售价被拉低。从分布区域来看,目前中心城区多个新盘上市,对二手房销量也有一定的冲击。

据东莞装修网获悉,调查员走访市区几家二手房中介了解到,像西平商圈、东城旗峰山周边等较为成熟的小区,其二手房挂牌价格已经达到2万元/平米以上,基本与市区内热卖的新房价格持平。如位于东城石井的天骄峰景,一套140平米的三房可挂牌价为375万,均价约在2.7万元/㎡。而其周边的新盘凯昇景园出售均价则在2万元/㎡。因此,在二手房高房价的影响下,新盘开发商合理定价,超出购房者预期,使得新房在开盘后即售罄。

门店逆市扩张 二三级市场联动仍火

中心城区轻轨利好吸引购房者

成熟配套“诱惑”,二手房依然有不少“粉丝”

另一方面,二手房还存在贷款收紧,程序繁琐的情况。位于西平商圈的汇业地产中介举例,景湖时代城100平米的三房已经价值250万,均价达到2.5万元/㎡。但银行的评估价为220万,这表明银行只可贷款154万,买家单是首付就需要缴纳约90万元。

据东莞装修网了解,从成交情况来看,主城区、东南临深片区等片区二手房市场最为活跃,中介门店也最多。随着去年东莞一手房市场狂欢落幕,加之一手房市场限购、限贷、限价,二手房市场不限购等政策影响,东莞楼市进入存量房时代,看好三级市场的部分中介公司开始加大在各个区域的布局。

此外,记者发现,大部分的万元刚需盘都在中心市区,周边有成熟的商业配套和轻轨站点,购房者看好这里的升值潜力和生活便利,也比较能够接受较高的房价。如西平片区二手房价已经基本在9000元/平方米以上,品牌开发商云集,目前可开发的土地很少,商场、电影院、学校等商业生活配套成熟,更重要的是,即将于明年开通的R2线,其中一个站点就设在西平,近几年来,这里已经成为东莞高档生活片区之一,因此出现万元刚需盘可以理解,购房者的接受程度也较高。

但与此同时,还是有不少购房者并没有受到新房低开的诱惑,依然关注成熟板块的次新房小区,这些二手房价格不必跟风降价也就成了意料之中的事情。

二手房均价超新房的现象也出现在镇街。正在寻觅婚房的刘先生介绍,由于城区房价较高,因此自己定位在寮步买房。但想不到的是,如寮步星城国际、香市1号较为成熟的小区,均价都在1 .8万左右,比新盘大道松山湖的房价还高。“不过大道松山湖的配套不好,周边比较荒凉,所以也并不考虑。现在就在等市区的新盘推出,看看有没合适的。”刘先生坦言。

去年是东莞三级门店扩张的一年,乐某家等外来中介公司迅速进入东莞,并快速扩张,东莞三级市场关注度升至最高。从中介门店的分布来看,主打本地客的主城区和主打深圳客的临深片区成为主要布局点,今年虽然脚步放缓,但是仍然有不少大的中介公司继续扩张。

去年开盘入市时机好

近期购买了景湖荣郡的刘先生表示,算上税费该小区的二手房价格要超过每平方米2万元,确实比一些喊价仅为每平方米1.8万元左右的新房价格要高,但是由于自己所购买的二手房所在区位好,物业及周配套也比新开盘要成熟,而且还是精装修的现房,所以这个价格可以接受。

同时,调查员还了解到,由于二手房价位较高,且看房的周期长,为此不少原二手房中介转战一手市场,助推南城漾城、茶山伟隆国际等新盘的成交。东莞中原三级市场住宅部副总刘熊认为,“业主惜售”现象导致二手房供应量减少,从而推动价格上涨。另外,像城区商业配套成熟的小区价格也会相对较高。但就目前来看,在城区购买二手房的业主多属于首套置业,以刚需客为主,并不存在投机行为。同样金信联行总经理也提醒,二手房的价格不等不仅是受配套影响,也会受楼龄影响,并不是所有二手房价格都高。

9月初,中原地产6家三级门店在同一天开业,分别位于南城景湖荣郡、虎门万达、东城万达、长安金沙花园、塘厦碧桂园、凤岗金地艺境等,截至目前,东莞中原三级门店已达29家。据该公司相关人士介绍,东莞中原三级市场版图进一步扩张,也体现了东莞中原对东莞三级市场发展信心十足。据了解,目前东莞中原三级门店集中布局在东莞城区、虎门、长安、塘厦、凤岗等地,均是东莞二手楼市比较活跃的区域。

此外,开盘时机也十分重要。去年楼市一片火热,东莞楼市量价齐升,人们对于房价上涨的预期大,城区部分区域由于供应量少、位置地段好、配套齐全等原因,推出万元刚需盘,也更容易被购房者所接受,销售情况自然也比较好,而今年有楼盘“捂盘”近半年后再入市,错过了好时机,购房者“看降”的情况下,销售自然遇到困难。

东莞装修网了解到,上述刚需购房者对于区域好、性价比高的二手房依然青睐有加,特别是一些装修较新的房子更受欢迎。

卖家观望情绪浓 心理预期高

此外,本土中介公司某联行也透露,截至目前其在东莞已有26家门店,不仅在二手房市场重点发展,也早就开始涉足一手房市场进行转介,市场份额同样不容小觑。

东莞装修网了解到,去年10月,东莞卷入全国限购浪潮中,一手市场的房价上涨得到抑制,二手房也回归冷静,业主返价等现象相应减少。但二手房的价格依然坚挺,不少业主心理预期较高,不愿意“自降身价”。以南城鸿福西路天城康桥为例,今年年初其楼盘两房的报价为70万元。而调查员查阅链家网数据发现,现该楼盘两房的报价已经达到115 .6万元。链家一中介告诉调查员,业主的观望情绪浓厚,并不着急出手。在拓客过程中,不少业主会咨询自己的小区的价位。位于万江的林小姐最近正打算出售其215㎡的房产,在市区买一套学区房,开价388万元。但是,她认为当下的二手房市场,买家并不多且多关心降价问题。

业内人士介绍,东莞一手楼市限购、限价,部分购房需求转向二手房市场,东莞楼市将进入存量房时代,二手房市场地位提升。据东莞装修网了解,除了看好三级市场,在市场调整期,中介公司掌握的客户资源也成为一手房的重要客源,二三级市场联动仍然是目前不少楼盘采用的销售方式之一,三级市场地产经纪人将客源带到一手楼盘,推动和促进成交。

配套差总价高透支升值潜力

建议

据业内人士透露,由于二三级市场联动方式效果较好,中介的提成高,二三级联动甚至成为部分中介门店的主要业务之一,也推动了二三级市场联动销售方式日渐盛行。

东莞楼市不乏跟风涨价的楼盘,而部分楼盘打出“升值潜力”的口号,将刚需盘定价在1万元/平方米以上,但是同时也将未来升值的房价也透支掉了。

金信联行总经理建议,地段和便利性是购买二手房所要考虑的首要因素。购房者可作多方比对,进行参考。同时,刘熊强调,受政策影响,贷款、交易等流程存在不确定性,在选择上,购房者要选择楼龄低且有品牌加持的物业。另外,二手房的交易流程较为复杂,购房者切勿“蒙查查”,要多提高法律意识,以保护自己的权益。

不过,与去年情况不同的是,去年是地产经纪人将深圳客带到东莞一手房市场,今年除了将深圳客带到不限购的商业公寓项目外,更多的是将本地购房客户带到一手楼盘当中。

如位于南城总部基地的世纪城·幸福公馆,从目前来看,位置仍然较为偏僻,没有齐全的商业生活配套,该楼盘目前整体均价在1.1万元/平方米左右,而城市中心区的房价也仅在1.1万元/平方米左右。业内人士认为,正常情况下,位置较偏的楼盘定价要比中心城区较低,而该楼盘定价过高,东莞的房价上涨又较慢,高昂的房价已经将楼盘未来的升值潜力给透支掉了。

“金九银十”预测:

据了解,万元刚需盘大多位于中心城区,周边商业配套和交通配套成熟支撑起高房价。但也有个别楼盘位置较偏,周边配套不完善,户型条件不佳,在户型相似的同质化竞争之下,位置更好的楼盘自然更受购房者青睐。

一手房市场以价换量二手房成交小幅下降

户型存缺陷土地使用年限短

进入“金九银十”,地产经纪人、购房者都将关注重心放到一手房市场当中,二手房市场受到忽视,成交量或将出现小幅下降,房价趋稳。

目前,楼盘降价促销的主要是户型有缺陷的单元,如世纪城·幸福公馆临近东莞大道,位置不好,土地使用年限又只有50年,销售均价过万元,面临着销售受挫的风险。

某联行监测数据显示,“金九”首周东莞一手网签量涨幅明显,成交突破千套,但二手网签则略有下降,相关人士表示,上半年开发商蓄客积极,在经过长期的政策消化期后,迫于业绩及资金回笼压力,下半年推盘相对积极,尤其是在进入“金九银十”必将迎来新盘集中入市,供应量非常充足。某联行品牌部策划主管李主管介绍,相关数据显示,下半年东莞住宅潜在供应量达550万平方米,在供应量大,竞争激烈的局面下,以价换量或将成为下半年市场主流。

记者了解到,该楼盘开盘当天成功销售的单位基本上是特价房,价格在9500~9800元/平方米左右,但是在东莞大道边上,而户型较大,户型朝北,不够通透的户型,均价在1.2万元/平方米左右,总价高,销售情况并不理想。

东莞装修网了解到,在二手房市场方面,李主管认为,就目前来说,在“房子是用来住的,不是用来炒的”的方针贯彻下,政府出台限购多重政策,积极引导楼市,力求在稳定房价的基础上,实现“居者有其屋”目前可谓成效显著,房价在严厉调控下,已得到基本平稳,预计下半年东莞楼市会呈现“量价齐平”态势,在开发商强势推盘的节奏下,二手市场成交或将呈小幅下跌趋势,但整体趋稳。

业内人士

建议:

万元均价是个坎 再往上走很困难

考虑房价低租金不错的旧楼

“1万元是一个坎。”东莞中原策略研究总监车德锐认为,刚需购房者对于房价十分敏感,他认为,户型小的万元刚需盘销售遇到的阻力较小,而户型大,总价高,遇到的销售阻力就越大。

由于一手房限购,许多购房者转移至二手房市场买房。而随着地铁线路的建设开通、多个综合体项目的建成入市,部分商业中心区规模逐渐显现,一些二手房租金出现上涨。业内人士介绍,一些较旧的楼盘房价虽然仍然处于较低水平,但是租金表现相当不错,甚至可以以租养贷,购房者或可选择这样的产品投资或过渡居住。

一名业内人士也表示,刚需房均价在1万元以上,优势是总价少,而如果80~100平方米左右的刚需户型均价在1.1万~1.2万元以上,总价超过了刚需购房者的承受能力,产品也将很难被购房者所接受。

根据乐某家研究中心数据监控显示,从目前房价来看,目前购买东莞住宅有五成以上月供集中在5000~10000元区间,这也与东莞二手住宅大概情况符合。据该研究中心介绍,东莞二手住宅均价约为1.3万元/平方米,面积多为90~144平方米,每个月月供多在5000~10000元的区间范围。不过,东莞还有部分偏远镇区,房价比较低,月供范围在2000~5000元区间的也占到了25.91%。

记者发现,不少万元刚需房在户型面积上升至100平方米以上后,销售速度就会放缓,而今年以来,也有部分万元刚需盘推出优惠促销,变相降低房价,以吸引刚需购房者入市,如西平的君珆花园将在五一期间推出优惠促销活动,除购房贴息等策略外,还启动君珆花园置业基金计划,购房者总价可优惠2万~3万元。

该研究中心表示,受到去年房价快速上涨的影响,目前东莞房价仍然处于较高水平,月供成本也比较高,如果能买到月租与月供相近的房子,供房的成本将会低很多。乐某家研究中心举例表示,如南城晶城一房户型总价约53万元,房贷月供1969元,租金可以达到1500~2000元/月,与月供相差不大。寮步的鼎峰品筑一房户型房贷月供约1115元,平均租金达到1200元/月等,基本上可以以租养贷。据东莞装修网了解,乐某家研究中心监控发现,东莞这些以租抵贷的楼盘多数楼龄比较久,不少楼盘楼龄在10年以上。不过,这些小区还有一个共性是多数位于比较繁华和发达的地段,虽然房子老旧破,但是租金价格并不低,适合投资和过渡居住。

建议

货比三家再择定入市

如何挑选到满意的新房,记者建议购房者在购买前先货比三家再择定入市。

对于刚需购房者来说,应尽量选择靠近上班的地方,生活配套比较齐全的楼盘。此外,还要看户型是否合适,靠近路边噪音过大,影响睡眠,而户型朝向不好,过于阴暗潮湿,会影响到家人的健康。

此外,刚需盘多是首次置业的购房者购买,对于楼盘的升值潜力也要关注,如果价格过高,开发商提前透支了升值潜力,到未来需要换房的时候,房价可能比你现在购买的更低,将得不偿失。

因此建议购房者在购房前要多看、多比较,“货比三家”寻找一些促销优惠比较多,价格比较低,有升值潜力的楼盘,在同样价格的情况下,尽量选择一些位置地段较好、生活配套齐全的楼盘,这样入住后生活方便,而未来升值的可能性也较大。

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